Kira ve Gayrimenkul Rehberi: Sorununuz İçin Doğru Başlangıç

Kira ve gayrimenkul sorunlarını nasıl ayırt edebilirsiniz?

Evinizle ilgili her anlaşmazlık aynı kurallara bağlı değildir. Kira sözleşmesinin temel yapısı ve tarafların borçları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenir; taşınmaz üzerindeki mülkiyet, tapu kaydı ve önalım hakkı bakımından Türk Medeni Kanunu uygulanır (TBK md. 299; TMK md. 683, 732, 1025). Apartmanlarda ortak alanlar ve maliklerin yükümlülükleri ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun konusudur (KMK md. 16, 18, 20).

Hangi mahkemeye başvuracağınızı belirlerken Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki görev kuralları, dava öncesi arabuluculuk içinse Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu dikkate alınır (HMK md. 2, 4; HUAK md. 18/B). Aşağıdaki tabloyu, sorununuzu adlandırmak için kullanabilirsiniz. İlk incelemede sözleşmenizi, bildirimlerinizi ve ödeme belgelerinizi yan yana koymanız yararlı olur; böylece para talebiyle mülkiyet talebini birbirinden ayırabilirsiniz.

Kira artışı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK md. 344). Güncel sınır %31,49 (Eylül 2026 TÜFE) değeridir. Bu oran, her sözleşmede mutlaka uygulanması gereken bir artış değil, anlaşmayla yapılacak artışın üst sınırıdır; sözleşmede daha düşük bir oran bulunması ayrıca değerlendirilir (TBK md. 344).

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin mahkemece belirlenmesi farklı ölçütlere dayanır. Hâkim endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirir (TBK md. 344). Bu nedenle çevredeki ilanlara bakarak yapılan artış talebiyle, sözleşmedeki yıllık artışı aynı şey saymayın. Anlaşamadığınız bedelin mahkemece belirlenmesi için kira tespiti başlığına geçebilirsiniz (TBK md. 344, 345).

Kira tespit davası

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar; kiracının evden çıkarılmasını sağlayan bir dava değildir (TBK md. 344, 345). Kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıkta görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir (HMK md. 4; HUAK md. 18/B). Hazırlık için sözleşmenin başlangıcını, yenileme tarihini ve geçmiş ödemeleri tek bir çizelgede toplamanız yararlı olur.

Kurgusal örnek: Ayşe Hanım’ın ev sahibi, bölgedeki kiraların yükseldiğini söyleyerek yeni bir bedel istiyor. Ayşe Hanım önce sözleşmenin kaçıncı yılında olduğunu ve artış hükmünü kontrol etmelidir. Olağan dönem artışıyla beş yıldan sonraki mahkeme değerlendirmesi farklıdır; yalnızca yüksek bir bedel istenmesi, o bedelin kendiliğinden geçerli olduğu anlamına gelmez (TBK md. 344).

Tahliye sebepleri

Tahliye, kiralananın boşaltılarak geri verilmesidir. Konut ve çatılı işyerlerinde ev sahibi, belirli süreli sözleşmenin süresi doldu diye sözleşmeyi sona erdiremez; kanunda öngörülen sona erdirme koşulları aranır (TBK md. 347). Gerçek kullanım ihtiyacı, kanundaki şartlara uygun yeniden inşa veya imar ve yazılı tahliye taahhüdü ayrı değerlendirme gerektiren sebeplerdir (TBK md. 350, 352).

Kira bedelinin ödenmemesi de ayrı bir yoldur. Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya yazılı bildirimle en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir (TBK md. 315). Tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir; dava öncesi arabuluculuk kuralı bulunur, ancak ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışında tutulmuştur (HMK md. 4; HUAK md. 18/B).

Depozito

Depozito, kira ilişkisindeki borçlar için verilen güvencedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK md. 342). Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır; kıymetli evrak için bankaya depo edilme yöntemi düzenlenmiştir (TBK md. 342). Ödeme yaparken bedelin hangi amaçla verildiğini belgelemek, sonraki hesaplaşmayı kolaylaştırır.

Banka güvencesinin geri verilmesi, tarafların rızasıyla veya kanunda belirtilen kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararıyla mümkündür (TBK md. 342). Depozito iadesi kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıksa dava öncesinde arabuluculuk gerekir ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HUAK md. 18/B; HMK md. 4). Teslim sırasında fotoğraf, sayaç bilgileri ve anahtar teslim kaydı hazırlamanız pratik açıdan yararlıdır.

Zorunlu arabuluculuk

Arabuluculuk, tarafların tarafsız bir arabulucu eşliğinde anlaşma aramasıdır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkı uyuşmazlıkları için dava öncesi başvuru zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında ilamsız icra yoluyla tahliye istisnadır (HUAK md. 18/B).

Başvuru, uyuşmazlığa göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna; büro bulunmayan yerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır (HUAK md. 18/A). Başvuru zorunluluğu, anlaşmak zorunda olduğunuz anlamına gelmez (HUAK md. 3, 18/B). Bununla birlikte arabuluculuğa hiç başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir; yani uyuşmazlığın esasına geçilmez (HUAK md. 18/A).

Tapu iptal ve tescil

Tapu iptal ve tescil talebi, hukuki dayanağı bulunmayan veya geçersiz bir tapu kaydının düzeltilmesini amaçlar. Böyle bir kayıt nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; ayni hak, mülkiyet gibi eşya üzerinde doğrudan yetki sağlayan haktır (TMK md. 1025). Başlangıç için güncel tapu kaydıyla birlikte tartışmalı işlemin belgelerini inceleyin.

Genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 2, 12). Tapuya güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyeti korunabileceğinden, yalnızca önceki işlemde sorun bulunduğunu göstermek her durumda yeterli olmayabilir (TMK md. 1023, 1024). Bu başlıkta talebin hukuki sebebini netleştirmek için bir avukata danışmanız yararlı olur.

Ecrimisil

Ecrimisil, özel mülkiyet uyuşmazlıklarında haksız kullanım karşılığı istenen tazminat için kullanılan addır. İyiniyetli olmayan zilyet, yani malı elinde tutmaya hakkı olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi, haksız alıkoymadan doğan zarar ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünler bakımından sorumlu tutulabilir (TMK md. 995). Bu talep, taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğu varsayımına dayanmaz.

Özel kişiler arasındaki bu tür malvarlığı davalarında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK md. 2). Taşınmazın geri alınması veya müdahalenin durdurulması talebi ise mülkiyet hakkına dayanabilir (TMK md. 683). Hazırlık yaparken kimin hangi bölümü, hangi tarihlerde ve hangi gerekçeyle kullandığını ayrı ayrı not edin. Özellikle paydaşlık varsa yalnızca tapudaki pay oranına bakarak tazminat hesabı yapmayın.

Önalım

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınır (TMK md. 732). Her taşınmaz devri bu hakkı doğurmaz; kanun satışa ilişkin bir düzenleme getirir ve cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK md. 732, 733). Bu nedenle önce tapudaki mülkiyet biçimini ve işlemin gerçekten satış olup olmadığını kontrol edin.

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bildirimden itibaren üç aylık hak düşürücü süre bulunur; süre değerlendirmesinde satış tarihinden başlayan kanuni üst sınır da ayrıca dikkate alınmalıdır (TMK md. 733). Hak düşürücü süre, hakkın kullanılabileceği zaman sınırıdır. Hak, alıcıya karşı dava yoluyla kullanılır; görev ve yer bakımından asliye hukuk mahkemesi ile taşınmazın bulunduğu yer kuralları uygulanır (TMK md. 734; HMK md. 2, 12).

Kat mülkiyeti

Kat mülkiyeti; daire, dükkân gibi bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyeti ile ortak alanlardaki hakları birlikte düzenler (KMK md. 1, 16). Kat malikleri ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür; bu yükümlülükler kiracılar ve sürekli yararlananlar için de geçerlidir (KMK md. 18). Ortak alan sorunlarında yönetim planını incelemek iyi bir başlangıçtır.

Ortak giderlere katılma kuralları kanunda düzenlenmiştir; ortak yeri kullanmadığınızı söylemeniz tek başına ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz (KMK md. 20). Yönetim planı, apartmanın yönetim biçimini ve kullanım esaslarını düzenleyen, maliklere bağlayıcı kurallar içeren belgedir (KMK md. 28). Kanundan doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk gerekir; hâkimin müdahalesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulur (HUAK md. 18/B; KMK md. 33).

Kat karşılığı inşaat

Kat karşılığı inşaat ilişkisinde arsa payının devri ile bir yapının meydana getirilmesi birlikte değerlendirilir. İnşaat edimi eser sözleşmesi hükümleriyle, taşınmaz devri taahhüdü ise resmî şekil kurallarıyla bağlantılıdır (TBK md. 470, 237; TMK md. 706). Bu nedenle yalnızca tarafların imzaladığı bir metin bulunması, taşınmaz devrine ilişkin şekil şartının yerine geldiğini göstermeyebilir (TBK md. 237; TMK md. 706).

Sözleşmeyi incelerken hangi bağımsız bölümlerin kime bırakıldığını, teslim koşullarını, teknik özellikleri ve tapu devirlerinin hangi aşamalarda öngörüldüğünü ayrı başlıklarda kontrol edin. Genel görev kuralı asliye hukuk mahkemesini gösterir; ancak uyuşmazlık bir tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici mahkemesi gündeme gelir (HMK md. 2; TKHK md. 3, 73). Bu yüzden başvurulacak mahkemeyi yalnızca sözleşmenin adına bakarak seçmeyin.