Kira sözleşmesinde artış oranı yazmıyorsa kira ne kadar artırılabilir?

Artış hükmü yoksa kira kendiliğinden artmaz

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede yenilenen dönemlerde kiranın ne kadar artacağı yazmıyorsa, ev sahibinin "bu yıldan itibaren şu kadar ödeyeceksiniz" demesi tek başına kiracıyı bağlamaz. Kanun bu durumda iki yol tanır: Taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşır ya da anlaşamazlarsa kira bedelini hâkim belirler (TBK md. 344).

Anlaşma da TÜFE sınırına bağlıdır

Tarafların yenilenen kira dönemi için yaptıkları artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK md. 344). Bu oran şu an %31,49 (Eylül 2026 TÜFE) düzeyindedir. Kiracı daha yüksek bir artışı kabul eden bir belge imzalamış olsa bile, sınırı aşan kısım için bu anlaşma geçerli olmaz.

Anlaşma olmazsa kira tespit davası

Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK md. 344). Bu dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış bildiriminde bulunmuş olmalı ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır (TBK md. 345).

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK md. 18/B). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4).

Beş yılı geçen kiralarda farklı kural

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, sözleşmede artış hükmü olup olmamasına bakılmaksızın yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Bu durumda hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir (TBK md. 344). Yani beş yıl dolduktan sonra açılan davada bedel, TÜFE sınırının üzerinde de belirlenebilir.

Kurgusal örnek

Örneğin, Kemal Bey üç yıldır oturduğu dairenin sözleşmesinde artış oranı bulunmadığını fark eder. Ev sahibi yeni dönemde kirayı yüksek bir oranda artırdığını mesajla bildirir. Kemal Bey bu teklifi kabul etmek zorunda değildir; TÜFE sınırı içinde bir artış üzerinde anlaşabilirler. Anlaşamazlarsa ev sahibi önce arabulucuya başvurur, sonuç alamazsa kira tespit davası açar. Hâkimin belirleyeceği bedel de TÜFE sınırını geçemez, çünkü kira ilişkisi henüz beş yılı doldurmamıştır.