İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılabilir?

Bir aylık süre ne zaman başlar?

Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne babası, büyükanne ve büyükbabası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Bu davanın ne zaman açılacağı kanunda ayrıca belirlenmiştir ve süre kaçırılırsa ihtiyaç gerçek olsa bile o dönem için dava açılamaz (TBK md. 350).

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise önce fesih tarihinin bulunması gerekir: Yerel âdette başka bir kira dönemi yoksa taşınmaz kirası, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilir (TBK md. 329). Fesih dönemleri hesaplanırken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır (TBK md. 328). Bu şekilde bulunan tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır (TBK md. 350).

Yazılı bildirimle süre bir kira yılı uzar

Ev sahibi, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK md. 353). İhtiyaç, kira yılının bitimine çok yakın bir zamanda ortaya çıktıysa veya ev sahibi kiracıya hazırlanması için zaman tanımak istiyorsa bu bildirim işe yarar. Bildirimin yazılı olduğunu ve kiracıya ulaştığını ispat edebilecek bir yolla, örneğin noter aracılığıyla yapılması uygulamada tercih edilir.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır (HUAK md. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez (HUAK md. 18/A). Yine de arabulucuya bir aylık süre içinde başvurmak, süre tartışmasını baştan önler. Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK md. 4).

Ev yeni satın alındıysa

Kiralananı sonradan satın alan kişi için ayrı bir yol vardır. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirirse, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK md. 351).

Kurgusal örnek

Örneğin, Mehmet Bey'in kiraya verdiği dairenin bir yıllık sözleşmesi 30 Haziran'da sona erecek olsun. Mehmet Bey'in oğlu Eylül'de aynı şehirde işe başlayacak ve oturacak bir eve ihtiyacı var. Mehmet Bey Mart ayında kiracısına noter aracılığıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını bildirir. Bu bildirim dava açma süresi içinde yapıldığı için süre bir kira yılı uzamış sayılır. Mehmet Bey önce arabulucuya başvurur; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açar.