Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı: Kira bedelinin tespiti

3. Hukuk Dairesi 2026/484 E. , 2026/3681 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2373 E., 2025/2708 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/425 E., 2023/419 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalının müvekkillerinin malik olduğu taşınmazı 01.02.2017 tarihli kira sözlemesiyle kiraladığını, son ödediği kira bedelinin aylık net 34.000,00 TL olduğunu, ödenen kira bedellerinin emsallerinin çok altında kaldığını, davalıya bu doğrultuda 25.03.2022 tarihli ihtarname keşide edildiğini ileri sürerek; 01.02.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, hak ve nesafet indirimi de göz önüne alınarak aylık kira bedelinin net 80.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın süresinde olmadığını, istenen kira bedelinin fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği, ancak bu davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda yeni kira dönemi olan 01.02.2022 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin net 80.000,00 TL olması gerektiğinin belirlendiğini, kiracının eski kiracı olması nedeniyle %10 hak ve nesafet indirimi yapıldığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin hak ve nesafet indirimi yapılarak takdiren 01.02.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 72.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; 01.02.2017 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli, konut kira sözleşmesinde artış koşulu olduğu, 07.04.2022 tarihinde açılan davada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344/3 maddesi gereğince hakkaniyete göre kira tespiti şartlarının oluştuğu, Mahkemece emsal araştırması yapıldığı ve emsal kira sözleşmelerinin dosyaya sunulduğu, Mahkemece keşif yapılarak bilirkişi heyetinden rapor alındığı, 6098 sayılı Kanunun 344/3 maddesine göre bilirkişi heyeti tarafından 80.000,00 TL olarak belirlenen bedelden %10 hakkaniyet indirimi uygulanarak kira bedelinin tespitinin yerinde olduğu, bilirkişi heyetince kira parasına etki eden unsurlar tartışılarak ve emsallerin değerlendirilmesi suretiyle taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde ödenmesi gereken kira bedelinin tespit edildiği, bilirkişi raporunun denetlenebilir ve hükme esas almaya uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetimine ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, emsal olarak alınan taşınmazlar ile dava konusu taşınmaz arasında fahiş nitelik farkları bulunmasına rağmen, bu farklar dikkate alınmadan ve gerekli teknik ayarlamalar yapılmadan hatalı bir hesaplama ile sonuca gidildiğini, %10 oranında hakkaniyet indiriminin hakkaniyeti sağlamaktan uzak olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmasına, takdir edilen hakkaniyet indirimi yönünden bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.